Selon les données du Bureau central des statistiques les prix des maisons ont augmenté l’année dernière dans les 16 plus grandes villes d’Israël, sauf une.
Le mois dernier, le Bureau central des statistiques (CBS) a publié des données immobilières résumées pour 2020 sur les 16 plus grandes villes d’Israël. Les chiffres indiquent une hausse des prix des logements dans 15 villes. Il n’y a qu’à Haïfa que les prix ont chuté, de 4% en moyenne au cours de l’année écoulée.
Cela n’est pas une surprise pour quiconque connaît le marché immobilier de Haïfa. Bien avant 2020, la troisième plus grande ville d’Israël avait du mal à se rendre attractive. En fait, les tendances à long terme telles que l’érosion continue des opportunités d’emploi et l’attractivité croissante de certains de ses voisins ont, depuis au moins quatre décennies, rendu les choses difficiles pour Haïfa. « Globes » a entrepris d’examiner ce qui sous-tend la crise actuelle dans la capitale de la région du Carmel.
1-L’écart croissant entre Tel Aviv et Haïfa
Le prix de vente moyen des appartements à Haïfa pour le dernier trimestre de 2020 était de 1,2 million de NIS, tandis qu’à Tel Aviv, le prix était de 3,03 millions de NIS. En d’autres termes, le prix moyen d’un appartement à Haïfa est d’environ 40% de celui de Tel Aviv.
Ça n’a pas toujours été ainsi. Au début des années 80, les prix moyens des appartements à Haïfa représentaient environ 80% du prix moyen des appartements à Tel Aviv. Il y a des raisons de comparer les deux villes : toutes deux sont des centres métropolitains, et comme Tel Aviv est la ville la plus demandée d’Israël, des prix proches de ceux de Tel Aviv indiquent une demande plus élevée et vice versa.
Alors, comment l’écart de prix s’est-il autant creusé? Pendant les crises immobilières des années 80 et de la première décennie du 21e siècle, les prix des appartements à Haïfa ont chuté rapidement, tandis que la demande à Tel-Aviv est restée assez stable. La résilience de Tel Aviv face aux ralentissements du marché immobilier démontre la force de la ville et, également, expose la faiblesse de Haïfa. À l’apogée des années 1990 et au cours de la décennie précédente, Haïfa a au mieux réussi à stabiliser le rapport de prix avec Tel-Aviv. Pour replacer le déclin de l’immobilier dans la ville dans une perspective plus large, selon les récentes données du Bureau central des statistiques, sur les 16 grandes villes, le prix de transaction moyen à Haïfa pour le dernier trimestre de 2020 était inférieur à celui de toutes les autres villes, à l’exception de Beer Sheva.
2-Nouveau maire élu, la construction s’arrête
Entre 2014 et 2018, Haïfa figurait parmi les dix premières villes d’Israël pour les mises en chantier, avec plus d’un millier de mises en chantier par an. La plupart des travaux de construction au cours de cette période ont eu lieu dans le nouveau quartier de Neot Peres, au sud-ouest de la ville. La construction d’appartements a également été accélérée dans le cadre du TAMA 38 – Plan d’ensemble national pour le renforcement sismique des bâtiments, dans la région de Carmel.
Mais fin 2018, un tremblement de terre politique a secoué Haïfa lorsque Einat Kalisch-Rotem a été élu maire, remplaçant Yona Yahav après un mandat de 15 ans. Au cours des deux dernières années, un autre type de tremblement de terre s’est également produit: une baisse drastique des nouvelles constructions entre 2019 et 2020. En 2019, seules 512 mises en chantier ont été enregistrées, pire encore, au cours des trois premiers trimestres de l’année dernière, il n’y en avait que 186. En revanche, 2 333 mises en chantier ont été enregistrées à Tel Aviv. Non seulement Haïfa n’est pas en tête de la liste des chantiers de construction d’Israël, mais elle n’est même pas en haut de l’échelle régionale. Au cours des trois premiers trimestres de 2020, 331 mises en chantier ont été enregistrées à Tirat Carmel et 481 à Kiryat Yam.
En ce qui concerne les permis de construire, la situation est encore pire. Au cours des trois premiers trimestres de 2020, seuls 53 permis ont été délivrés à Haïfa. En raison du Covid-19, il y a eu une diminution à l’échelle du pays des permis délivrés l’année dernière, mais ce nombre est celui d’une petite localité, telle que Meitar dans le sud, où, par exemple, 46 permis de construire ont été délivrés au cours de la période en question. À Ramat Gan, 2 146 permis de construire ont été délivrés au cours de cette période et à Netanya, 1 339, et à Tel-Aviv, leader du marché, 2 844.
« Il y a des promoteurs et des entrepreneurs à Haïfa qui veulent construire, mais l’administration municipale dirigée par le maire actuel bloque tout nouveau développement qu’ils n’ont pas initié. Tout ce qui a été prévu pendant l’administration Yona Yahav est soit rejeté, pas promu, ou dans l’impasse. Le maire a décidé de fermer et de redémarrer la ville. C’est la troisième plus grande ville du pays et elle délivre des permis de construire comme un village ou un petit conseil municipal local « , a déclaré le président de l’Association des entrepreneurs et des constructeurs en Israël, Division de Haïfa, Haim Feiglin, PDG de l’entreprise de construction Zemach Hammerman
3-Les prévisions pour 2025 pourraient avoir lieu en 2050
La croissance démographique est l’un des principaux éléments du calcul du rythme de construction dans un lieu donné. En fin de compte, ce facteur est le plus important pour déterminer la demande d’appartements dans un endroit donné. Haïfa traîne également sur ce plan.
Il y a exactement deux ans, HF / 2000 – le plan directeur de Haïfa – a été approuvé avec un objectif de 330 000 habitants d’ici 2025. Lorsque les comités de planification l’ont approuvé, ils savaient qu’il n’y avait aucune possibilité pour la ville d’atteindre cet objectif. Selon le Bureau central des statistiques, à la fin du mois de janvier 2021, la population de la ville comptait un peu moins de 285 000 habitants, soit une augmentation de seulement 6 000 habitants en cinq ans. À ce rythme, la ville atteindra peut-être 330 000 personnes d’ici 2050. Ces faits indiquent une ville peu attrayante pour les résidents de l’extérieur.
En effet, contrairement à Tel Aviv, qui est située dans le plus grand centre urbain du pays, Haïfa, qui est adjacente aux réserves naturelles et aux paysages verdoyants, est en concurrence avec d’autres villes, en particulier les Krayot, mais aussi avec des localités plus petites et plus vertes comme Zichron Yaacov au sud, Kiryat Tivon à l’est et les villes du nord de la Galilée. Beaucoup de gens préfèrent déménager dans un village situé à moins d’une demi-heure de route de Haïfa.
Dans le même temps, Haïfa n’a pas réussi à attirer les résidents de la région centrale, malgré des prix des appartements bien inférieurs. Le résultat est un taux de croissance démographique très lent.
4-Problèmes historiques – Problèmes actuels
Le géographe, Dr Igal Charney de l’Université de Haïfa, affirme que les prix des appartements à Haïfa constituent un « test décisif » pour l’état de la ville. « L’État de Haïfa est le résultat de processus historiques et du développement incessant de la région centrale d’Israël, qui a pénalisé la ville. Les facteurs historiques qui ont fait avancer Haïfa pendant le mandat britannique sont les mêmes qui entravent son développement aujourd’hui« , dit-il. Il établit une comparaison entre Haïfa et d’autres villes qui ont subi un processus similaire.
«Si nous regardons le monde, diverses villes traversent un processus de désindustrialisation, c’est-à-dire la diminution de l’importance d’une industrie autrefois importante. Detroit, Pittsburgh aux États-Unis, Manchester en Angleterre, Glasgow en Écosse et d’autres Villes importantes étaient autrefois au cœur de l’économie et ont décliné lorsque les choses ont changé, certaines ont réussi à se réinventer, d’autres pas. Dans le passé, Haïfa était basée sur le port et les usines pétrochimiques de la période du mandat britannique, qui ont ensuite été rejointes par les industries lourdes appartenant à la Histadrut. L’industrie qui les a remplacées n’est toujours pas un moteur de croissance suffisamment important pour soutenir une ville d’un peu moins de 300 000 habitants et une zone métropolitaine d’un peu moins d’un million d’habitants », explique Charney.
Il ajoute que les problèmes environnementaux sont un autre facteur qui nuit à l’image de la ville. «Si le plan ‘Innovation Valley’ de l’Autorité foncière israélienne est mis en œuvre [en supprimant l’industrie pétrochimique et en construisant un complexe résidentiel à sa place – A.M.], cela aura également un impact très significatif sur Haïfa», dit-il. En règle générale, dit le Dr Charney, Tel Aviv est la ville chérie d’Israël. «Dans un endroit comme Israël, il y a de la place pour une seule grande ville, et Tel Aviv contrôle cet espace», dit-il.
Et donc, alors que la domination de la région métropolitaine de Tel Aviv devient de plus en plus puissante, il est difficile de voir quel « lapin » Kalisch-Rotem et les dirigeants municipaux peuvent sortir de leur chapeau collectif. En réponse à notre question à ce sujet, Charney a également semblé très douteux quant à leurs options.
Line Tubiana avec globes